Investir dans un terrain à Bali : Ce que vous devez savoir

Investir à Bali : Du rêve à la réalité

Avec ses habitants accueillants, ses beaux paysages et son climat ensoleillé, Bali est l’endroit rêvé pour venir s’installer. Un rêve qui peut très vite se transformer en cauchemar quand on est mal renseigné. La clé est dans la compréhension de la régulation indonésienne et dans la sécurisation de votre investissement. En effet, décider d’investir à Bali,  c’est aussi se confronter à une législation différente de la nôtre. Par exemple, les droits de propriété sont différents en ce qui concerne les étrangers, les entités indonésiennes et les citoyens indonésiens.

Freehold Titles – Titres de pleine propriété

Seul un citoyen indonésien peut détenir un titre de propriété, ce dernier étant le plus haut droit de propriété. Un “Freehold Title” peut être transmis d’un citoyen indonésien à un autre.

En tant qu’étranger, vous ne pouvez en aucun cas disposer d’un titre de propriété. La méthode la plus couramment utilisée par les rêveurs souhaitant acquérir des titres Freehold consistait à utiliser un nom d’une citoyen local (personne locale / Nominé). Ainsi, le bien était acheté sous le nom du Nominé et suite à de nombreux accords, l’étranger disposait de plein droit de la terre et de son utilisation. Le nominé renonçait alors à ses droits par une procuration.

Cependant, cette manœuvre a de nombreuses failles et ne garantit pas une totale protection, sans parler des effets négatifs qui affectent la relation entre l’étranger et le nominé. Par exemple, si le nominé décède et que ses descendants désirent utiliser la terre à leur profit ou bien demande plus d’argent à l’étranger, ils sont dans le droit de le faire.

Hak Guna Bangunan (HGB) ou Droit de construire

L’option la plus sécurisante pour acquérir une terre en tant qu’étranger est d’établir une société indonésienne-PMA – pour étrangers. Cette société pourra acquérir la terre et en devenir le propriétaire légal. Cependant, la première option – Freehold – n’est pas possible avec cette méthode. Le droit le plus important qu’un étranger peut obtenir est le HGB (Right to build / Droit de construire) qui a une importance similaire à celle de la pleine propriété (Freehold) tant que l’entreprise continue d’exister, mais aussi limitée a une période de 30 ans, avec une option d’extension pour 20 ans et encore 30 ans – en total 80 ans.

Hak Pakai ou Droit d’utilisation

Les étrangers avec un permis de résidence et les entités légales indonésiennes peuvent obtenir un titre “Hak Pakai”. Ce droit permet à l’étranger d’utiliser la terre comme le terrain sur lequel il veut construire sa maison. Il est initialement valide sur une durée de 30 ans et peut être renouvelé pour 20 années supplémentaires et encore 30 ans.

Décider quel titre de propriété s’accorde le mieux à votre situation est sûrement la première difficulté dans l’acquisition de la maison de vos rêves. Il existe un certain nombre de règles régissant le titre de propriété Hak Pakai.

A Bali par exemple, un étranger ne peut détenir qu’un seul terrain et sa taille est limitée a 20 are. Il y a également diverses limitations en ce qui concerne la superficie, la valeur et le type de bâtiment.

De plus, avant d’acheter un terrain à Bali, faites les vérifications nécessaires. Pour ce faire, CCI étudie pour vous cinq points essentiels :

1. Quels sont tous les documents nécessaires – tels que des actes de propriété et des certificats en règle ?
2. Le vendeur est-il le propriétaire légitime ?
3. Y a-t-il des conflits ou des hypothèques sur la propriété ?
4. Les taxes nécessaires ont-elles été remplies et payées ?
5. Y a-t-il des lois d’aménagement du territoire qui pourraient interférer avec vos projets d’investissement ?

Si vous avez des questions, n’hésitez pas à nous laisser un commentaire dans le champ ci-dessous.